Cum se aplica TVA in cazul vanzarii de cladiri si terenuri
Posted: Thu Dec 04, 2008 3:12 pm
Cum se aplica taxa pe valoarea adaugata in cazul operatiunilor imobiliare constand in vanzari de cladiri si terenuri?
Operaţiunile imobiliare constând în vânzari de clădiri şi terenuri trebuie privite din două perspective: operaţiuni realizate de persoane impozabile din punct de vedere al TVA şi operaţiuni realizate de persoane fizice.
1) Operaţiunile realizate de persoane impozabile pot fi :scutite sau taxabile prin efectul legii sau prin opţiune.
De la data aderării României la UE, vânzarea de construcţii şi terenuri este scutită de TVA cu excepţia vânzărilor de construcţii noi şi de terenuri construibile, conform prevederilor art. 141 alin. (2) lit. 1) din Codul fisca!.
Prin lege se prevede că o construcţie este considerată nouă în sens fiscal, de la data primei ocupări, care coincide cu data procesului verbal de recepţie, până la data de 31 decembrie a anului următor. În ceea ce priveşte încadrarea unui teren în categoria de teren construibil sau orice alt teren (agricol, forestier, livadă, păşune, etc.), se referă la încadrarea acordată respectivului teren în momentul vânzării prin fişa cadastrală ori prin certificatul de urbanism.
Prin urmare, orice persoană impozabilă care vinde terenuri, altele decât cele construibile, sau clădiri, altele decât cele noi, poate aplica o scutire de TVA. Totuşi, persoanele impozabile pot aplica prin opţiune taxarea în cazul vânzărilor de terenuri, altele decât cele construibile şi a construcţiilor, altele decât cele noi, pentru care taxarea este obligatorie prin efectul legii, în conformitate cu prevederile art. 141 alin. (3) din Codul fiscal. De obicei se optează pentru taxarea vânzărilor de construcţii şi terenuri pentru a evita calculul ajustărilor de TV A şi eventual a proratei de deducere. Taxarea prin opţiune trebuie însoţită de depunerea unei notificări în acest sens la autoritatea fiscală competentă, în raza căreia vânzătorul îşi are domiciliul fiscal.
2) Operaţiuni imobiliare realizate de persoane fizice pot fI clasificate în trei categorii:
a) Operaţiuni care nu intră în sfera de aplicare a TVA
Prima categorie de operaţiuni pentru care persoana fizică nu devine persoană impozabilă, şi prin urmare operaţiunea nu se cuprinde în sfera de aplicare a TVA, este vânzarea de construcţii şi de terenuri, dacă persoanele fizice vând bunuri pe care le-au utilizat în scopuri personale. Indiferent de valoarea clădirilor sau terenurilor care aparţin persoanei fizice şi nu au fost cumpărate în vederea revânzarii, ci se poate demonstra că au fost utilizate în scopuri personale (locuinţe proprietate personală, case de vacanţă, suprafeţe de terenuri moştenite sau aferente clădirilor), tranzacţiile privind vânzarea acestora nu intră în sfera de aplicare a TVA.
A doua categorie de operaţiuni pentru care persoana fizică nu devine persoană impozabilă sunt operaţiunile imobiliare realizate ocazional. Conform prevederilor pct. 3 alin. (1 ) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin HG nr. 44/2004, cu modificările şi completările ulterioare, pentru alte operaţiuni decât vânzarea de bunuri utilizate în scopuri personale, persoana fizică devine persoană impozabilă dacă activitatea desfăşurată are caracter de continuitate.
Din punct de vedere fiscal, operaţiunile au caracter de continuitate atunci când nu pot fI considerate operaţiuni ocazionale. Totuşi, având în vedere complexitatea operaţiunilor imobiliare, trebuie analizat cu atenţie contextul pentru a stabili cu certitudine dacă operaţiunea este sau nu ocazională. Trebuie avut în vedere ca la pct. 66 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin HG nr. 44/2004, cu modificările şi completările ulterioare, se prevede că activitatea economică se consideră ca fiind începută din momentul în care o persoană intenţionează să efectueze o astfel de activitate, iar intenţia persoanei trebuie apreciată în baza elementelor obiective ca, de exemplu, faptul că aceasta începe să angajeze costuri şi/sau să facă investiţii pregătitoare necesare pentru iniţierea unei activităţi economice.
Dacă, de exemplu, o persoană fizica construieşte un bloc de locuinţe sau de birouri, chiar dacă va realiza vânzarea printr-o singură tranzacţie, operaţiunea nu va putea fi considerată ocazională, chiar dacă în anul respectiv nu va mai efectua alte operaţiuni imobiliare, întrucât activitatea sa economică se consideră a fi începută în momentul în care a angajat costuri pentru investiţia respectivă. Dacă însă o persoană fizică cumpără sau construieşte o locuinţă nouă, dar din diverse motive o revinde şi rezultă cu certitudine că nu a realizat în anul respectiv, sau în anii precedenţi, mai multe operaţiuni imobiliare, atunci operaţiunea poate fi considerată ocazională.
Astfel, în exemplul dvs., dacă o familie construieşte o casă nouă, pe care ulterior o vinde fiindcă nu corespunde cerinţelor, operaţiunea poate fi considerată ocazională dacă în anul curent şi în anii precedenţi persoana nu a mai realizat astfel de operaţiuni "întâmplătoare" .
b) Operaţiuni pentru care persoana fizică devine persoană impozabilă, dar operaţiunile sunt scutite de TVA conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal.
În general, dacă o persoană fizică realizează în cursul unui an calendaristic mai mult de o operaţiune imobiliară constând în vânzări de terenuri şi construcţii, altele decât cele utilizate în scopuri personale care nu intră în sfera de aplicare a taxei pe valoarea adăugată, devine persoană impozabilă indiferent dacă operaţiunea este sau nu scutită de TVA conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.
Totuşi, dacă operaţiunile imobiliare constau numai în vânzări de construcţii care nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege pentru a fi considerate noi şi în vânzări de orice alte terenuri decât cele construibile, acestea sunt scutite de TVA şi chiar dacă persoana fizică devine, în principiu, persoană impozabilă pentru aceste operaţiuni, nu are obligaţia înregistrării în scopuri de TVA. Persoanele fizice care cumpără în vederea revânzării bunuri imobile devin persoane impozabile din perspectiva TVA, deoarece realizează fapte de comerţ, aşa cum prevede şi Codul Comercial.
În unul din exemplele din adresa dumneavoastră, în care persoana fizică realizează numai vânzări de case "vechi" şi terenuri, altele decât cele construibile, deşi devine persoană impozabilă, operaţiunile imobiliare sunt scutite conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal. Totuşi, atenţie ca în această situaţie, este suficient să realizeze o singura vânzare a unei construcţii noi sau a unui teren construibil şi deja, înainte de această operaţiune trebuie să se înregistreze în scopuri de TVA, deoarece conform art. 152 din Codul fiscal în calculul plafonului de scutire pentru micile întreprinderi se includ şi operaţiunile imobiliare scutite.
c) Operaţiuni pentru care persoana fizică devine persoană impozabilă şi operaţiunile sunt taxabile
Problema persoanelor fizice care trebuie să se înregistreze în scopuri de TVA se restrânge la un sector foarte limitat şi anume acela al vânzărilor de clădiri noi şi de terenuri construibile, atunci când aceste bunuri nu au fost utilizate în scopuri personale şi în cazul în care operaţiunile au caracter de continuitate. Având în vedere perioada foarte limitata de timp în care o clădire este considerată nouă, rezultă cu certitudine că numai cu totul întâmplător este posibil ca persoana fizică să vândă astfel de clădiri în alte scopuri decât cele comerciale.
Persoanele care realizează tranzacţii imobiliare cu terenuri construibile şi construcţii noi, care au caracter de continuitate, aşa cum s-a explicat mai sus, trebuie să solicite înregistrarea în scopuri de TVA în condiţiile prevăzute la art. 152 din Codul fiscal sau înainte de începerea activităţii economice, conform prevederilor art. 153 din Codul fiscal, şi să îndeplinească toate obligaţiile ce decurg din această calitate, la fel ca alte persoane impozabile.
Întrucât persoana fizică devine persoana impozabila chiar şi pentru vânzările de bunuri imobile scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal în circumstanţele descrise la lit. b), rezultă că este suficient să realizeze o singură operaţiune taxabilă constând în vânzarea de clădiri noi sau terenuri construibile, înainte de această operaţiune având obligaţia să se înregistreze în scopuri de TVA, deoarece conform act. 152 din Codul fiscal în calculul plafonului de scutire pentru micile întreprinderi se includ şi operaţiunile imobiliare scutite.
Dacă persoana fizică se înregistrează în scopuri de TVA, ea are toate drepturile şi obligaţiile ce decurg din legislaţia referitoare la TVA, respectiv devenind persoană impozabilă trebuie să platească TVA la buget, dar are şi dreptul să deducă taxa aferenta cumpărărilor de bunuri şi servicii destinate activităţii sale economice.
sursa - anaf.ro
Operaţiunile imobiliare constând în vânzari de clădiri şi terenuri trebuie privite din două perspective: operaţiuni realizate de persoane impozabile din punct de vedere al TVA şi operaţiuni realizate de persoane fizice.
1) Operaţiunile realizate de persoane impozabile pot fi :scutite sau taxabile prin efectul legii sau prin opţiune.
De la data aderării României la UE, vânzarea de construcţii şi terenuri este scutită de TVA cu excepţia vânzărilor de construcţii noi şi de terenuri construibile, conform prevederilor art. 141 alin. (2) lit. 1) din Codul fisca!.
Prin lege se prevede că o construcţie este considerată nouă în sens fiscal, de la data primei ocupări, care coincide cu data procesului verbal de recepţie, până la data de 31 decembrie a anului următor. În ceea ce priveşte încadrarea unui teren în categoria de teren construibil sau orice alt teren (agricol, forestier, livadă, păşune, etc.), se referă la încadrarea acordată respectivului teren în momentul vânzării prin fişa cadastrală ori prin certificatul de urbanism.
Prin urmare, orice persoană impozabilă care vinde terenuri, altele decât cele construibile, sau clădiri, altele decât cele noi, poate aplica o scutire de TVA. Totuşi, persoanele impozabile pot aplica prin opţiune taxarea în cazul vânzărilor de terenuri, altele decât cele construibile şi a construcţiilor, altele decât cele noi, pentru care taxarea este obligatorie prin efectul legii, în conformitate cu prevederile art. 141 alin. (3) din Codul fiscal. De obicei se optează pentru taxarea vânzărilor de construcţii şi terenuri pentru a evita calculul ajustărilor de TV A şi eventual a proratei de deducere. Taxarea prin opţiune trebuie însoţită de depunerea unei notificări în acest sens la autoritatea fiscală competentă, în raza căreia vânzătorul îşi are domiciliul fiscal.
2) Operaţiuni imobiliare realizate de persoane fizice pot fI clasificate în trei categorii:
a) Operaţiuni care nu intră în sfera de aplicare a TVA
Prima categorie de operaţiuni pentru care persoana fizică nu devine persoană impozabilă, şi prin urmare operaţiunea nu se cuprinde în sfera de aplicare a TVA, este vânzarea de construcţii şi de terenuri, dacă persoanele fizice vând bunuri pe care le-au utilizat în scopuri personale. Indiferent de valoarea clădirilor sau terenurilor care aparţin persoanei fizice şi nu au fost cumpărate în vederea revânzarii, ci se poate demonstra că au fost utilizate în scopuri personale (locuinţe proprietate personală, case de vacanţă, suprafeţe de terenuri moştenite sau aferente clădirilor), tranzacţiile privind vânzarea acestora nu intră în sfera de aplicare a TVA.
A doua categorie de operaţiuni pentru care persoana fizică nu devine persoană impozabilă sunt operaţiunile imobiliare realizate ocazional. Conform prevederilor pct. 3 alin. (1 ) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin HG nr. 44/2004, cu modificările şi completările ulterioare, pentru alte operaţiuni decât vânzarea de bunuri utilizate în scopuri personale, persoana fizică devine persoană impozabilă dacă activitatea desfăşurată are caracter de continuitate.
Din punct de vedere fiscal, operaţiunile au caracter de continuitate atunci când nu pot fI considerate operaţiuni ocazionale. Totuşi, având în vedere complexitatea operaţiunilor imobiliare, trebuie analizat cu atenţie contextul pentru a stabili cu certitudine dacă operaţiunea este sau nu ocazională. Trebuie avut în vedere ca la pct. 66 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin HG nr. 44/2004, cu modificările şi completările ulterioare, se prevede că activitatea economică se consideră ca fiind începută din momentul în care o persoană intenţionează să efectueze o astfel de activitate, iar intenţia persoanei trebuie apreciată în baza elementelor obiective ca, de exemplu, faptul că aceasta începe să angajeze costuri şi/sau să facă investiţii pregătitoare necesare pentru iniţierea unei activităţi economice.
Dacă, de exemplu, o persoană fizica construieşte un bloc de locuinţe sau de birouri, chiar dacă va realiza vânzarea printr-o singură tranzacţie, operaţiunea nu va putea fi considerată ocazională, chiar dacă în anul respectiv nu va mai efectua alte operaţiuni imobiliare, întrucât activitatea sa economică se consideră a fi începută în momentul în care a angajat costuri pentru investiţia respectivă. Dacă însă o persoană fizică cumpără sau construieşte o locuinţă nouă, dar din diverse motive o revinde şi rezultă cu certitudine că nu a realizat în anul respectiv, sau în anii precedenţi, mai multe operaţiuni imobiliare, atunci operaţiunea poate fi considerată ocazională.
Astfel, în exemplul dvs., dacă o familie construieşte o casă nouă, pe care ulterior o vinde fiindcă nu corespunde cerinţelor, operaţiunea poate fi considerată ocazională dacă în anul curent şi în anii precedenţi persoana nu a mai realizat astfel de operaţiuni "întâmplătoare" .
b) Operaţiuni pentru care persoana fizică devine persoană impozabilă, dar operaţiunile sunt scutite de TVA conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal.
În general, dacă o persoană fizică realizează în cursul unui an calendaristic mai mult de o operaţiune imobiliară constând în vânzări de terenuri şi construcţii, altele decât cele utilizate în scopuri personale care nu intră în sfera de aplicare a taxei pe valoarea adăugată, devine persoană impozabilă indiferent dacă operaţiunea este sau nu scutită de TVA conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.
Totuşi, dacă operaţiunile imobiliare constau numai în vânzări de construcţii care nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege pentru a fi considerate noi şi în vânzări de orice alte terenuri decât cele construibile, acestea sunt scutite de TVA şi chiar dacă persoana fizică devine, în principiu, persoană impozabilă pentru aceste operaţiuni, nu are obligaţia înregistrării în scopuri de TVA. Persoanele fizice care cumpără în vederea revânzării bunuri imobile devin persoane impozabile din perspectiva TVA, deoarece realizează fapte de comerţ, aşa cum prevede şi Codul Comercial.
În unul din exemplele din adresa dumneavoastră, în care persoana fizică realizează numai vânzări de case "vechi" şi terenuri, altele decât cele construibile, deşi devine persoană impozabilă, operaţiunile imobiliare sunt scutite conform art. 141 alin.(2) lit. f) din Codul fiscal. Totuşi, atenţie ca în această situaţie, este suficient să realizeze o singura vânzare a unei construcţii noi sau a unui teren construibil şi deja, înainte de această operaţiune trebuie să se înregistreze în scopuri de TVA, deoarece conform art. 152 din Codul fiscal în calculul plafonului de scutire pentru micile întreprinderi se includ şi operaţiunile imobiliare scutite.
c) Operaţiuni pentru care persoana fizică devine persoană impozabilă şi operaţiunile sunt taxabile
Problema persoanelor fizice care trebuie să se înregistreze în scopuri de TVA se restrânge la un sector foarte limitat şi anume acela al vânzărilor de clădiri noi şi de terenuri construibile, atunci când aceste bunuri nu au fost utilizate în scopuri personale şi în cazul în care operaţiunile au caracter de continuitate. Având în vedere perioada foarte limitata de timp în care o clădire este considerată nouă, rezultă cu certitudine că numai cu totul întâmplător este posibil ca persoana fizică să vândă astfel de clădiri în alte scopuri decât cele comerciale.
Persoanele care realizează tranzacţii imobiliare cu terenuri construibile şi construcţii noi, care au caracter de continuitate, aşa cum s-a explicat mai sus, trebuie să solicite înregistrarea în scopuri de TVA în condiţiile prevăzute la art. 152 din Codul fiscal sau înainte de începerea activităţii economice, conform prevederilor art. 153 din Codul fiscal, şi să îndeplinească toate obligaţiile ce decurg din această calitate, la fel ca alte persoane impozabile.
Întrucât persoana fizică devine persoana impozabila chiar şi pentru vânzările de bunuri imobile scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal în circumstanţele descrise la lit. b), rezultă că este suficient să realizeze o singură operaţiune taxabilă constând în vânzarea de clădiri noi sau terenuri construibile, înainte de această operaţiune având obligaţia să se înregistreze în scopuri de TVA, deoarece conform act. 152 din Codul fiscal în calculul plafonului de scutire pentru micile întreprinderi se includ şi operaţiunile imobiliare scutite.
Dacă persoana fizică se înregistrează în scopuri de TVA, ea are toate drepturile şi obligaţiile ce decurg din legislaţia referitoare la TVA, respectiv devenind persoană impozabilă trebuie să platească TVA la buget, dar are şi dreptul să deducă taxa aferenta cumpărărilor de bunuri şi servicii destinate activităţii sale economice.
sursa - anaf.ro